当年楼面价贵过武林壹号的新华园，法拍房仅拍出4.83万元/m²

在杭州市中心的武林商圈，有一批建成于2010年代的“地王级”高端公寓，当初拿地价几乎都是面粉贵过面包，开发商们都投入大量精力精雕细琢，它们共同筑起了武林豪宅的基本盘。这些楼盘以武林壹号为代表，还包括兰园、武林国际、武林府、武林外滩、新华园、昆仑公馆。

今天上午，一套建筑面积148.7m²的新华园中楼层房源在法拍平台拍卖。这套3室1厅2卫1厨2阳台的房子吸引了5人报名，经过17轮竞价，最终以718.1万元成交，折合单价仅约4.83万元。

“这价格属实有点低。”不少网友感叹，这样的地段，且是绿城操盘开发的中生代高档住宅，这个成交价大概算得上“捡漏”了。

2009年，绿城以20.05亿的总价竞得原新华造纸厂地块，楼面价达22361元/m²，是武林壹号（原杭汽发地块）楼面价的2倍，成为当时轰动一时的地王。这就是后来的新华园项目。

新华园坐落于武林CBD核心区的武林广场北侧，与武林壹号之间只隔着大塘新村，离运河边也仅几步之遥。项目定位武林第三代豪宅，于2015年建成交付，总建筑面积逾14万m²，主力户型涵盖90-560 m²，包含多层、高层及跃层产品。

透明售房网数据显示，今日法拍的这套房源，是在2013年7月领出预售证的，当时的新房备案总价是659万元，备案单价4.43万元。

也就是说，今天的拍卖价格跟12年前相比，只涨了49万元。

根据贝壳找房平台的数据，目前新华园的二手房挂牌均价基本在6.5万～7.5万元/m²。但最近1年，新华园仅在今年3月成交过1套二手房，签约单价为5.54万元。

为何新华园跟武林壹号地段相差无几，如今的二手房价却被拉下一大截？

对此，周边资深中介经纪人表示，其实这批年代相近的武林商圈“地王”楼盘中，除了武林壹号如今仍是顶流，其他如武林府、武林国际、武林外滩、兰园、新华园等，光环都不再耀眼，在二手房市场的存在感比较低，其原因是多方面的。

首先是楼盘规模上有差别。武林壹号体量最大，超过40万m²。其他几个楼盘中，除了兰园和昆仑公馆超过20万m²，基本都在14万m²左右，体量最小的武林外滩建筑面积仅约11万m²。

其次，楼盘的户型起步面积门槛不一样。武林壹号几乎都是300m²以上的大户型，豪宅氛围比较纯粹，而其它几个楼盘都有90m²甚至更小面积的户型，有些还有非住宅公寓。比如武林府、武林外滩，有建筑面积50m²+、60m²+的小户型挂牌在售，昆仑公馆则还有部分房源是两本证的，这就显得豪宅成分不那么纯粹。

再者，武林壹号在公区、户型格局、室内装标、物业管家服务等细节口碑都不错，其它几个楼盘因为面积段的原因，有些房源户型格局一般。比如武林府，不少房源靠近高架，部分还没有阳台；而新华园和昆仑公馆四周被老小区包围，界面观感一般。

此前，新华园仅有1套房源出现在法拍平台，2017年11月，一套建筑面积195.47m²的房源以1192.2万元成交，折合单价约6.1万元。

而今天这套法拍房成交价如此低，一方面是因为当前楼市仍处于深度调整期，另外今天这套房源也有一些瑕疵。一来，这是中间套，户型布局一般，只有1室1阳台朝南，另外2室1阳台朝北，且还有一个暗卫；二来，房子虽然带有精装修，但部分墙纸脱落，厨房门口墙纸发霉，整体维护状况一般。