住在杭州西湖边，是很多人的理想。昨天上午，就有一套真正称得上“西湖边”的绝版地段房子拍卖——位于环城西路和北山街交界处的西子公寓一套建筑面积448.67m²的8楼顶层大宅，以9800万元起拍，这套房子吸引了近万人次围观，但无人报名，最终流拍。



西子公寓建成于1999年前后，是杭州楼市进入商品房时代以来最早的一批豪宅。西子公寓仅一幢楼，层高为8层，外立面是淡黄色面砖搭配绿色宽幅玻璃，即带有时代印记，又至今不落伍——西子公寓的转角，用的就是当下十分流行的玻璃“曲面屏”。

西子公寓的地段无疑是稀缺的。小区窗外正对西湖新老十景中的断桥残雪和宝石流霞，小区楼下隔着马路就是湖滨，西湖六公园、音乐喷泉等近在咫尺。





不过，由于西湖边绿化葱郁、树木高大，西子公寓的中低楼层住宅，人坐在家中未必就能看到西湖，但昨天拍卖的这套房源是整个小区的“楼王”，位于8楼顶楼，且楼上带有超大露台，户型为四室三厅，客厅西侧是整面落地窗，因为高度适宜，可以大广角欣赏西湖的湖光山色，将断桥、孤山、宝石山、保俶塔等西湖边知名景点尽收眼底。而且从拍卖页面的实景图来看，房子内部保养得很好。





这样的一套房子，自然不乏意向竞买人。不过它的这次流拍，在业内人士看来并不意外。

一方面，9800万元的起拍价还是比较高的。作为参考，2022年，西子公寓曾经有一套建筑面积235.82m²的7楼房源被司法拍卖，最终以3095.8万元成交，折合单价约13.1万元。因此，9800万元这个价格，在不少年轻富人看来，不如等待杭州的地王项目们上市，毕竟现在的新房产品力已经是Next Level，而且钱塘江边、运河边、西溪湿地旁边也各有各的风采。

另一方面，根据拍卖页面的显示，这套房子目前是出租状态，租约还剩两年（据说租金每年75万元）。这种状况对于买家和承租人来说都有点麻烦。知情人士表示，自从这套房子挂出来后，其实是有一些意向买家的，但因为看房不太方便，最后都没有报名。

也因此，这套房子此次流拍后，短期内大概率不会再次上架进行二次拍卖了。

其实，这套西子公寓的“楼王”已经在二手房市场挂牌多年。早在2009年左右，房主就将这套房子拿出来卖，彼时挂牌价为8000万元。这个价格在十几年前的杭州无疑是极高的，据中介说，虽然喜欢这套房子的客户不少，但当时大家的心理价位普遍在3000万-5000万元之间，最终没有谈拢。

2015年的时候，房子的挂牌价格上调到1.2亿元。2020年这套房源的挂牌价格上调为2000万美元。

此次这套房子是以商业拍卖的形式出现在拍卖平台上。

商业拍卖跟司法拍卖有所不同。

首先，法拍是法院依据法律实施的司法强制执行行为，处置主体通常是法院，具有国家强制力；而商拍是个人、企业或商业机构的自愿商业行为。

其次，法拍的核心目的是清偿债务、实现债权，起拍价通常以评估价为基础且可能低于市场价；而商拍以资产变现或投资获利为目的，价格由市场供需决定，可能会设定超低价等噱头来吸引竞买人，但委托人也往往会设置保留底价以免真的被“捡漏”。

再者，法拍需严格遵循法定程序，法院对房屋权利限制（如租赁、抵押及其他不利因素）进行详尽披露；而商拍的信息披露程度取决于委托方和拍卖机构，透明度不如法拍。

此外，买受人拍下商拍房后，往往需要另外支付一笔服务费或者佣金，而法拍房没有这些费用。

总体来说，法拍房的成交价比较具有真实性和参考意义，而商拍房“水比较深”，委托人的暗箱操作空间比较大，且缺少惩罚机制，因此其成交价格的真实性有时候会受到一定的质疑。

购房者如果有意通过拍卖平台“捡漏”淘房，可以认真观察拍卖平台上对房源的标识，一般标注“司法拍卖”的为法拍房，而标注为“商业拍卖”或“放心付”的通常是商拍房。

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